いきなり結論からお伝えします。令和8年度の税制改正により、「海外に住む人（非居住者）」に対して行う、日本の不動産に関するサービス（仲介や管理など）について、消費税のルールが大きく変わります。

これまでは「輸出免税（消費税0%）」だったものが、改正後は原則として「課税（消費税10%）」の対象となります！不動産業界の方や、海外投資家を顧客に持つオーナー様にとっては、実務フローや契約金額に直結する、かなりインパクトの大きい改正です。

「非居住者への役務提供」何が変わるの？

これまで、海外に住んでいる人（非居住者）に対してサービスを提供した場合、それは「サービスの輸出」とみなされ、消費税がかからない「輸出免税」という扱いが一般的でした。

しかし、今回の改正で、たとえ相手が海外に住んでいても、そのサービスの内容が「国内にある不動産に関連するもの」である場合は、輸出免税の対象から除外されることになりました。

先生、ちょっと待って！今まで海外のオーナーさんから貰う仲介手数料や管理料は、消費税をもらってなかったよ？これからは請求書に消費税を乗せないといけないの？

その通りです。これまでは「海外へのサービス提供＝輸出」と考えて免税でしたが、これからは「日本の不動産に関する仕事なんだから、日本で消費されたと同じでしょ？税金払ってね」というルールに変わるんです。

ええーっ！10%って大きいです…。海外のお客さんに説明するのが大変だなぁ。いつから始まるんですか？

適用は令和8年10月1日からです。ただし、契約時期によっては古いルールが使える「経過措置」もあるので、慌てずに確認しましょう！

対象となる取引・ならない取引

すべての取引が対象になるわけではありません。ポイントは「国内の不動産に係る」かどうかです。

• 対象になる（課税される）もの
  非居住者が所有する国内不動産の仲介手数料、管理手数料、税務代理報酬など。

• 対象にならない（これまで通り免税）もの
  不動産に関係しないコンサルティング業務や、国外の不動産に関するサービスなど。

いつから？経過措置はあるの？

この改正は、令和8年10月1日以後に行われる資産の譲渡等（サービスの提供）から適用されます。

ただし、急な変更で混乱しないよう、経過措置が設けられています。
令和8年3月31日までに締結した契約に基づいて、令和8年10月1日以後に行われるサービスについては、改正前のルール（免税）がそのまま適用されます。

今すぐやるべきアクションプラン

まだ先の話だと思っていませんか？システム改修や契約書のひな形修正を考えると、時間はあっという間に過ぎてしまいます。

税制改正は「知らなかった」では済まされません。
早めの準備で、スムーズな対応を目指しましょう！