離婚に伴う財産分与で、自分が名義人となっているマイホーム（居住用不動産）を相手に引き渡すケースはよくあります。この時、「タダで渡すのだから税金なんて関係ない」と思っていませんか？

実は、これが大きな落とし穴。引き渡すタイミングや方法を間違えると、手元にお金が入ってこないのに多額の「譲渡所得税」が課されるという恐ろしい事態に陥る可能性があります。

離婚が決まり、私名義のマンションを財産分与として妻に譲ることにしました。お金のやり取りはないから、税金はかかりませんよね？

それが、そうとも言い切れないんです。最近の中古マンション価格高騰の影響もあり、買った時より価値が上がっていると、多額の税金がかかる可能性がありますよ。

えっ！？ お金をもらっていないのに、どうして私が税金を払うんですか？

なぜ「タダ」なのに税金がかかるのか？

財産分与として不動産を引き渡した場合、税務上は「その時の時価（現在の価値）で売却した」とみなされます。

特に近年は、都市部を中心に中古マンションの価格が急激に値上がりしています。例えば、3,000万円で買ったマンションが、分与する時に5,000万円の価値になっていた場合、差額の2,000万円が「利益（譲渡所得）」とみなされ、そこに税金がかかってしまうのです。

救世主となる「マイホームの3,000万円控除」とタイミングの罠

ここで救済措置となるのが、「居住用財産の3,000万円特別控除」という特例です。マイホームを売った場合、利益から最大3,000万円を差し引くことができる非常に強力な制度です。これを使えば、多くのケースで税金をゼロにできます。

しかし、この特例には「夫婦や親子など（特殊関係者）の間でのやり取りには使えない」という厳しいルールがあります。

じゃあ、まだ籍が入っている今の状態（夫婦）でマンションを渡すと、特例が使えずに税金がかかってしまうってことですか？

その通りです！だからこそ、不動産を引き渡すのは「離婚成立後」にするのが鉄則です。離婚が成立して他人になれば、この3,000万円控除を適用して税負担を回避できる可能性が高くなります。

「離婚前の贈与」という危険な抜け道

中には、「離婚成立前に『贈与』という形にすれば、贈与税の配偶者控除（最大2,000万円）が使えるのでは？」と考える方もいます。これは、婚姻期間が20年以上の夫婦間で居住用不動産を贈与する場合に使える特例です。

確かに、別居中であっても籍が入っていれば形式上は適用できそうに見えます。しかし、実態としてすでに具体的な離婚協議が進んでおり、「離婚の条件」として不動産を渡すのであれば要注意です。

税務署から「これは実質的な財産分与の一環だ」と判断され、配偶者控除が否認されてしまうリスクがあります。形式的な要件を満たしているだけでなく、実態を正確に把握して判断することが求められます。

不動産が絡む離婚協議は、ハンコを押す前に！

財産分与による不動産の移転は、引き渡すタイミング（離婚前か離婚後か）や、「実態がどうなっているか」によって課税関係が天と地ほど変わります。手元に現金がないのに納税だけが求められるような事態は、絶対に避けなければなりません。

離婚協議書の作成やハンコを押す前に、不動産が絡む場合は必ず事前に私たち税理士へご相談ください。税務リスクをクリアにして、安心できる新たな人生のスタートを切りましょう！